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东莞楼市热销378万平方米房价突破870

发布时间:2019-06-09 18:19:11
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据研究机构统计,上半年,东莞一手商品房热销约378万平方米,同比锐增47%,签约金额约351亿元,创下历史同期新纪录,同比狂增55%。

其中,住宅成交量约344万平方米,创历年同期最高水平,比疯狂的2007年还火,同比飙升51%。随着市场热销,住宅成交均价也水涨船高,达到8705元/平方米,同比上涨4.7%。

分析人士称,下半年,楼市环境有望稳定,供应将大幅增加,刺激需求持续释放,全年一手住宅成交量会达到700万平方米,同比大增19%。由于市场热销,开发商资金回笼理想,故房价或将保持上涨态势。

楼市新增供应井喷

据瑞峰置业市场研究部统计,上半年,东莞一手商品房新增供应36833套,合计供应量约347.6万平方米,同比大增32%。

其中,住宅新增供应24388套,供应量约308.8万平方米,创2007年以来同期新高,同比剧增39%。非住宅新增供应12445套,供应量约38.9万平方米,同比减少5%,新增供应主要以停车位为主。

分析人士称,从去年5月以来,东莞楼市长期处于热销状态,库存保持低位运行,这刺激了开发商加大新货供应,所以楼市新增供应量得以井喷。

从月度走势来看,东莞住宅供应量呈现上涨之势。1—2月因春节假期的影响,东莞供应市场处于传统的淡季期,但因去年四季度楼市好行情的延续,月度供应量仍然在20万平方米以上。3月小阳春作为每年的第一波营销小高峰期,新增供应量有所回升。但在新“国五条”地方细则等调控政策陆续出台的大环境下,开发商观望情绪加重;加上因工程进度的影响,导致不少项目延迟上市,3、4月供应市场并未如期出现供应小高潮,月度供应量维持44万平方米。随着工程进度的加快以及市场环境的好转,从4月下旬开始楼市供应开始发力,5月的供应更是创历史同期新高,供应量达到113万平方米。6月供应市场虽然有所回落,但仍然处于2007年以来的同期新高位,达到62万平方米。

新住宅成交创历年新高

东莞楼市畅销已超过一年。据瑞峰置业市场研究部统计,上半年,一手商品房签39587套,成交量达378.4万平方米,同比锐增47%。其中,住宅签32437套,成交量达343.5万平方米,创历年同期最高水平,比疯狂的2007年还火,同比飚增51%。非住宅签7150套,成交量达34.9万平方米,同比增加17%。

另据合富辉煌东莞市场研究部的数据,上半年一手商品房签约金额达350.6亿元,同比狂增55%,开发商赚得盆满钵满。

从供求关系来看,一手商品房成交量比新增供应量多30.8万平方米,其中住宅成交量比新增供应量多34.7万平方米,由此可见,尽管上半年楼市供应井喷,但还是比不过消化速度,新增供应偏紧,尤其是城区,新项目寥寥无几,市民购房不得不转向二手市场。

从月度走势来看,上半年住宅成交整体向上,除了有春节假期的2月成交较为低迷之外,其它五个月都在50万平方米以上,6月份甚至比5月份还火爆,达到了75.8万平方米。

据瑞峰置业的数据,1月,开发商抢在2013年春节前收金,进行大规模推货,推动成交达到61.9万平方米。2月,由于春节假期的影响,签约量滑至24.6万平方米。3月,东莞楼市迎来“小阳春”,触底反弹创6年来同期新高,达到63.0万平方米。4月,由于市场以“蓄客”动作为主,进入调整期,签约再度下滑,但依然达到51.4万平方米。5月,在供需两旺的催化下,住宅签约达到66.9万平方米,实现了“红五月”。6月延续5月火爆势头,并继续走高,成交达到75.8万平方米,创年内新高。

合富辉煌东莞市场研究部副总监李兴旺说,宏观经济向好,楼市政策保持基本稳定;开发商定价随行就市,并加大刚需产品开发;深圳、广州等外来置业客群持续置业东莞,这些因素支撑了楼市的热销局面。

新住宅均价上涨4.7%

在很多人的印象中,东莞一手住宅的均价维持在8200元/平方米上下的水平,不过,今时不同往日了,一手住宅均价已经突破了8700元/平方米的关口,同比上涨约4.7%。

据合富辉煌东莞市场研究部的数据,东莞一手住宅均价从2011年迈入“8字头”,经过一年半的发展,至今年上半年已经达到了8705元/平方米,同比上涨约4.7%,相较楼市疯狂期2007年上半年的4776元/平方米涨了接近4000元/平方米。

分产品来看,上半年,洋房均价约8069元/平方米,同比上涨9.9%;公寓均价约8739元/平方米,同比上涨15.5%;别墅均价14271元/平方米,同比下降16%。

据瑞峰置业的数据,前五个月,住宅均价维持在8400—8700元/平方米区间之内,而6月的均价却飙升至9273元/平方米,创2009年以来单月新高。6月份价格飙涨,主要受豪宅洋房和别墅产品大量成交导致。

分析人士称,货币供应增加、经济向好、政策稳定、楼市热销、供应偏紧等因素促使房价实打实地走高,至于别墅价格下降在于其供过于求;此外,装修房比重提高了4个百分点达到23%,也促使了均价结构性上涨。

上半年,确实有相当一部分楼盘实打实地涨价了,比起年初,涨幅大约在10%左右。如,城区一楼盘去年5月认筹时对外放出的价格是均价7100元/平方米,而今年5月中旬开盘的均价却高达9100元/平方米,售价涨幅高达28%。

南城中心区一大型楼盘的77—100平方米的洋房,年初的均价大约10000元/平方米,5月推新货时已经涨到11500元/平方米,上涨15%。

南城与万江交界处一楼盘洋房去年5月价格大约7500元/平方米,年初上涨到8000元/平方米,上涨7%,现在已经涨到8500元/平方米,上涨6%,合计上涨13%。

塘厦镇一代表性楼盘年初售价大约8000元/平方米,现在已经上涨到9000元/平方米,上涨13%。

水乡片5月开售一大型楼盘,洋房开盘均价为7000元/平方米,十天之后,价格已经涨到7500元/平方米,涨幅达到7%,但依然被一抢而空。

下半年或量价齐升

在研究机构看来,当前楼市环境稳定,在供应井喷的刺激下,下半年成交量或进一步走高,一手住宅全年成交量或达700万平方米,比去年约590万平方米的水平大幅增加19%,超过去年所有一手商品房物业大约680万平方米的总成交面积。在楼市热销的背景下,房价或将保持上扬态势。

据瑞峰置业的数据,截至6月底,东莞一手住宅存量为469万平方米,按照过去12个月的平均消化量,消化周期不足8个月,供应依然偏紧。

不过,下半年新货将井喷入市。瑞峰置业市场研究部相关负责人称,上半年,一手住宅开工量达425.5万平方米,据此估计,下半年新增供应量将达400万平方米左右,比上半年大约310万平方米的水平大幅增加。

合富辉煌东莞市场研究部相关负责人称,截至6月底,不包括400多万平方米的库存,单单开工未售商品住宅还有大约1000万平方米,这说明下半年楼市供应相当充足。

瑞峰置业东莞市场研究部相关负责人称,下半年,尽管房产税有可能扩围,但是政策整体将保持稳定,市场需求仍相当强烈,在供应井喷的刺激下,下半年成交量将好于上半年,一手住宅成交量将超过350万平方米,全年成交量有望达到700万平方米左右。

上半年,开发商资金回笼理想,加上下半年市场有望持续热销,所以开发商降价的动力不足,房价整体还是处于上扬的态势。瑞峰置业市场研究部预估,下半年一手住宅均价同比上涨3%左右。而合富辉煌东莞市场研究部则认为,下半年涨幅会超过上半年,全年涨幅将达到5%—7%,接近东莞GDP7.5%的增长目标。

■焦点

厚街房价全市最高

别墅价格逆势下挫16%

投资客有所活跃

十强开发商榜单门槛提至7.57亿元

厚街房价全市最高

上半年,东莞有一手住宅成交的33个镇街(园区)中,有八成区域价格同比上涨,其中南城、松山湖、虎门、厚街、长安等五大区域均价突破万元大关,其中厚街以11926元/平方米排名全市第一。

据瑞峰置业市场研究部统计,厚街上半年成交一手住宅1420套,合计大约14.8万平方米,成交套数在全市排名第七,不过均价却夺得花魁,其价格主要受海逸豪庭等高端项目拉高。

值得一提的是,塘厦上半年在观澜碧桂园、碧桂园天麓山、碧桂园时代城、中信观澜凯旋城、金地博登湖、金海怡景花园等诸多热销项目的带动下,一手住宅成交了4538套,合计大约45.2万平方米,与其去年全年成交量基本持平。塘厦力压昔日的冠军南城,排名全市第一,其均价为8717元/平方米。

上半年,成交量排名靠前均是塘厦、凤岗、松山湖、黄江、常平、樟木头、大岭山等靠近深圳区域,南城、万江、东城、寮步、道滘等城区及靠近城区区域,以及虎门、长安、厚街、大朗等经济发达镇区。值得一提的是,沙田在碧桂园柏丽湾的带动下,沙田一手住宅成交了608套,折合约10.1万平方米,均价8666元/平方米,上涨了32%,其房价上涨主因在于产品结构调整。

别墅价格逆势下挫16%

上半年,房价大幅度上扬,而别墅价格却反而下挫了16%,其原因在于供过于求。

据合富辉煌东莞市场研究部的数据,上半年东莞新增别墅供应达1711套,约63.65万平方米,是去年同期的2倍还多,同比增幅高达137%,超过了去年全年的别墅供应量。

不过,别墅需求却表现温和,上半年签约面积33.4万平方米,同比仅增加39%,不算去年的库存,上半年的供求比也高达1.9:1。

从历年来看,除2008年严重供过于求之外,其它年份东莞别墅整体供求平衡,今年再一次表现供过于求,这促使东莞别墅价格长期停滞不前,促使今年上半年别墅均价逆势下挫16%,仅14271元/平方米。城区有别墅项目单价最低仅8000元/平方米,而市区的洋房基本上都超过这一单价。

分析人士称,东莞仍有较多符合别墅开发指标的地块,地价走高促使部分项目偏向于增加别墅产品规划,这使得别墅供应增加显著,而受实体经济影响以及廉政建设的推进,别墅需求增长速度远远赶不上供应速度,两相作用,就促成了别墅当前的销售困境。

投资客有所活跃

这三年多时间来,房地产政策的主线是打击投资投机,支持合理购房需求。限购、限贷政策持续了三年多,首次置业或首次改善性需求得到了相对宽松的政策环境。开发商迎合政策,加大了符合首次、首改需求的产品的供应。

据合富辉煌市场研究部统计,上半年,以投资需求为主的70平方米以下的公寓产品市场供应比重创历史新低,仅3%,而2007年时达到25%,去年也达到16%。首次或首改需求主力产品70—120平方米户型供应比重创历史最高,达到60%,比去年增加了7个百分点。141平方米以上的大户型供应比重也达到26%,处于历史最高位,这与市场主流需求背道而驰。

业内人士称,上半年,自住需求仍是市场主流,不过投资性需求有所活跃。其中,商铺、写字楼的热销是投资客活跃的明证。而住宅市场,去年城区、塘厦、凤岗、虎门等重点区域,投资客比重均只有百分之十几,而今年上半年,城区投资客的比重已经增加到两成的水平,塘厦、凤岗、虎门更是达到三四成的程度。

十强开发商榜单门槛提至7.57亿元

据东莞中原市场研究部统计,东莞签约金额十强开发商榜单,今年上半年的门槛为7.57亿元,而去年同期仅5.14亿元,同比提高了47%。

上半年,万科销售一手商品房32.81万平方米,成交金额为36.96亿元,蝉联全市吸金冠军,同比增加了31%,市场占有率却下降至10.5%。万科在东莞的住宅销售均价约11265元/平方米。

相比去年,碧桂园今年的增长最抢人眼球。在碧桂园柏丽湾、观澜碧桂园、碧桂园天麓山等多个项目的带动下,去年没有挤进十强榜单的碧桂园今年上半年则疯狂销售了40.36万平方米,夺得销售面积状元,销售金额为32.33亿元,排名全市第二,市场占有率约9.2%。碧桂园在东莞的住宅销售均价约8010元/平方米。

其次,中信以16.32亿元的销售额进入前三甲。本土龙头房企光大以14.27亿元排名第四,排名第五的则是全国商业地产龙头房企万达,吸金12.15亿元。排名第六至第十的依次为保利、新世纪、和记黄埔、东方伟业、富盈,销售金额在7.57—9.56亿元不等。

上半年,塘厦的观澜碧桂园以16.61亿元成为全市住宅、商品房的销售冠军,它也是东莞销售套数最多的房地产项目,高达2080套,均价为8313元/平方米,其余进入前十的住宅销售楼盘分别为锦绣山河、万科金域华府、海逸豪庭、地标广场、保利红珊瑚、中信森林湖、碧桂园柏丽湾、北大资源·御湾、中信观澜凯旋城,入榜门槛为5.84亿元。

本版撰文:南方 曾德军

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